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欧宝app官网:房地产开发企业土地增值税清算相关问题梳理

2021-05-07
本文摘要:欧宝app官网,欧宝app官网下载,一、土地增值税清算概念国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发[2009]91号第三条规定,规程称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,按税收法律、法规及土地增值税相关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税额,填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供相关资料,办理土地增值税清算手续,清算该房地产项目应缴纳土地增值税的行为。

编辑根据:土地增值税是有偿转让国有土地使用权、地面建筑物和其他附着物产权、获得增值收入的公司和个人征收的税金。房地产开发企业土地增值税清算过程中,应明确土地增值税清算程序、土地增值税清算单位、土地增值税清算条件、土地增值税清算应明确事项、土地增值税清算应提供的资料、收入和扣除项目的确定、清算政策的定义标准本期华税文章为读者整理。一、土地增值税清算概念国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知国税发[2009]91号第三条规定,规程称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,按税收法律、法规及土地增值税相关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税额,填写土地增值税清算申报表,向主管税务机关提供相关资料,办理土地增值税清算手续,清算该房地产项目应缴纳土地增值税的行为。二、土地增值税清算机构根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知国税发行[2006]187号第一条规定,清算机构包括以下两个方面:1土地增值税以国家有关部门批准的房地产开发项目为机构清算,分期开发项目以分期项目为机构清算。

2开发项目中包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。三、土地增值税的清算条件、清算期限和清算资料一清算条件1满足以下情况之一,纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工,完成销售2.整体转让未完成的房地产开发项目3.直接转让土地使用权的。2.符合以下情况之一的,主管税务机关可要求纳税人清算土地增值税:1.竣工验收的房地产开发项目,转让的房地产建筑面积占项目整体可销售建筑面积的比例在85%以上,或者该比例不超过85%,但其馀可销售建筑面积已租赁或自用2.取得销售预售许可证3年未销售3.纳税人申请注销税务登记,但未办理土地增值税清算手续4.省税务机关规定的其他情况。二清算期限满足清算条件时,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

符合第二种报销条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税报销的项目,由主管税务机关确定是否报销;确定需报销的项目,由主管税务机关发出报销通知,纳税人应在收到报销通知之日起90日内办理报销手续。应进行土地增值税报销的纳税人或经主管税务机关确定需报销的纳税人,在上述规定期限内拒不报销或不提供报销材料的,主管税务机关可按中华人民共和国税收征收管理法相关规定办理。三纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料1、土地增值税清算表及其附表。2、房地产开发项目清算说明,主要内容包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税务缴纳等基本情况和主管税务机关需要知道的其他情况。

3、项目竣工结算报表、取得土地使用权所支付的地价证明书、国有土地使用权转让合同、银行贷款利息结算通知书、项目工程合同结算书、商社购买合同统计表、销售明细表、预售许可证等与房地产转让收入、成本和费用相关的证明资料。主管税务机关需要相应的项目收费证明书的,纳税人还应提供收费证明书的复印件。4、纳税人委托税务中介机构审查认证的清算项目,还应提交中介机构发行的土地增值税清算税认证报告书。

四、非直接销售和个人房地产收入确定房地产开发企业将开发产品用于员工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资者、偿还债务、交换其他部门和个人的非货币资产等,所有权转移时应视为销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认:1.本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定2.主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评价值确定。二房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或租赁等商业用途时,产权未转移的,不征收土地增值税,税务清算时不列入收入,不扣除相应成本和费用。五、土地增值税扣除项目要点主要规定扣除项目规定实际扣除项目1房地产开发企业开发建设的与清算项目相结合的居委会和派出所用房、俱乐部、停车场库、房地产管理场所、变电站、热站、水厂、文体会场、学校、幼儿园、幼儿园、幼儿园、医院、邮电通信等公共设施,按以下原则处理①建设后产权归所有者所有,其成本、费用可扣除②建设后无偿交给政府、公共事业单位,用于非营利社会公共事业的,其成本、费用可扣除③建设后的成本、转让、扣除成本、扣除成本2房地产开发企业出售已经装修好的房其装修费用可计入房地产开发成本。

3房地产开发企业在工程竣工验收后,按照合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金向房地产开发企业开具发票时,按发票所载金额扣除。4房地产开发企业为取得土地使用权支付的权利税,应视为按国家统一规定支付的相关费用,计入取得土地使用权支付的金额中扣除。

扣除

5房地产开发企业向恋爱家庭支付的不差额,计入拆迁补偿费的恋爱家庭向房地产开发企业支付的差额,必须减少本项目的拆迁补偿费。6货币安置拆迁时,房地产开发企业按合法有效证书计入拆迁补偿费。

扣除的项目前期工程款、建筑安装工程款、基础设施款、开发间接费的证明书和资料不符合清算要求或不真实。不可扣除的项目1除另有规定外,扣除取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、费用和转让房地产的相关税金,必须提供合法有效证明书的不能提供合法有效证明书的,不予扣除。2房地产开发企业的预计费用,除了有其他规定外,不得扣除。3房地产开发企业在工程竣工验收后,按照合同约定,扣押建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,建筑安装施工企业对质量保证金未向房地产开发企业发行收据,扣押的保证金不得扣除。

4房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。六、土地增值税核定征收房地产开发企业有以下情况之一,税务机关可以参考与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税负担情况,以预征率以上的征收率核定征收土地增值税:法律、行政法规规定应设置但未设置帐簿的;二、擅自销毁帐簿或拒绝提供纳税资料的;三、设置帐簿、帐簿混乱、成本资料、收入证明书、费用证明书不完整,转让收入或扣除项目金额困难的;四、符合土地增值税清算条件的,未按规定期限办理清算手续的,清算机构未明确清算的五项税理由七、清算后转让房产在土地增值税清算时未转让的房产,清算后出售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报,扣除项目金额按清算时单位建筑面积成本乘以出售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=报销时扣除项目总额÷清算总建筑面积八、清算后应补税和滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加滞纳金。

总结:土地增值税是综合性和综合性强的税种,其计算过程涉及增值税、城市建设税、耕地占有税、权利税、印花税等多个税种,具有综合性的土地增值税也是企业所得税前可以扣除的税种,具有综合性。房地产企业土地增值税报销方面,需要明确报销程度、报销单位、报销条件及注意事项等,提供齐全的报销资料,了解报销标准等一系列问题。只有明确了各个问题,才能正确清算土地增值税。


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